（原标题：规模与效益之辩：许家印编撰恒大转型）从2006年到2016年的十年间，中国恒大仍然在规模化的道路上飞驰，以后跪上地产销售头把交椅。2017年伊始，董事局主席许家印企图为高速行驶的恒大降速，并将效益和利润提高至战略高位。

这意味著，过去多年恒大的很多作法和路径将再次发生根本性转变。此外，许家印在恒大年度工作会议上首次宣告，恒大已具体除地产之外的三大多元化产业，分别为文化旅游、金融和身体健康产业。到2020年，恒大房地产业销售额将不会超过7500亿；地产、金融、身体健康、文化旅游四大产业年销售收入超强一万亿，总资产超强三万亿，年利润超强600亿。许家印称。

纵观恒大正式成立以来的20年发展路径，在于利用高杠杆再行将规模做意味著大，并建构多元化版图，再行执着效益和利润，这有点类似于互联网企业的思路：再行圈定用户和市场，再行谋求盈利。而这种恒大模式面对的问题也显而易见，低负债带给的流动性风险，营收极大但利润度日的失望，以及主业与多元化的艰苦均衡，都仍将是恒大未来几年必须解决问题的问题。

规模之王的反省恒大仍然是地产行业的保守扩展者，从2006年到2016年，恒大主要的财务指标都构建了难以置信的150-220倍快速增长。销售额由17亿快速增长到3734亿，减220倍；现金余额由20亿快速增长到3043亿，减152倍；总资产由78亿快速增长到一万亿，预计也多达150倍。这种保守预示着中国房地产市场的快速增长让恒大受益匪浅，2016年其以3733.7亿元的合约销售额沦为新的地产之王。

但这种高速快速增长的弊端是，大量减少项目、减少土地储备，就溶解了大量现金在项目上，带给较高负债率。负债率低对企业来说就不存在风险，在较慢发展中要维持务实经营就要掌控风险。许家印深深明白此中风险。

截至2016年中期，恒大合约销售收入为1418亿元，追加借款规模3813亿元，清净负债率约92.9%，资产负债率为81.8%。许家印称，恒大解决问题低负债的办法是现金为王，维持充裕的现金流。公告表明，截至2016年年底，恒大账上现金余额多达3000亿。

并且，土地储备是大大贬值的，如果恒大的土储按购入的价格售出所求，清净负债率就是40%以下，如果按市场评估价所求，那么恒大清净负债率就是10%以下。即便如此，当行业整体面对天花板，恒大的高速快速增长也不可持续。

恒大2017年销售目标为4500亿，同比快速增长20%左右，近高于以往的增长速度。许家印说道，在当前市场背景下，20％增长速度已是十分绝佳。如果按未来2-3年20％左右的增长速度计算出来，恒大地产2020年的销售额将不会超过7500亿。

在此背景下，许家印首次明确提出，从今年开始，恒大要实行规模+效益的发展战略。恒大地产将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本，从提高物业管理服务以及减少三项费用等方面提高效益。这其中最关键的是减少财务费用。

许家印指出，恒大的平均值综合融资成本还有更进一步上升的空间，利率叛一个点就能省几十亿的融资成本；此外要提升存款利息，恒大账上有3000多亿存款，利息减少1个点一年就能多30亿的利润。2016年上半年，扣减外汇损失后，恒大的核心业务利润率仅有为6.3%，在行业内偏高。

许家印回应，从今年开始，恒大核心业务利润率每年将提高2%-3%，且倒数维持两到三年。到今年底要构建9％-10%的核心业务利润率。花旗银行报告认为，恒大的实际融资成本从2013年的9.5%上升到2016年7.5％，预测2017年将更进一步上升到7%。

并且，恒大将逐步减少可持续债余额，可持续债利息的费用化而非资本化，递延了前几年恒大的报表利润，不会有助维持其未来的毛利率。预期2017-2018年能保持28%左右的毛利率水平和8%-10%的净利润率。恒大多元化定型降速、效益、多元化、返A，这将是恒大未来两三年的关键词。有一点注目的是，在经过试错和亏损之后，许家印为恒大的多元化转型具体了方向。

许家印宣告，恒大的新四大产业集团早已确认，分别为地产、金融、身体健康、文化旅游，这意味著恒大多元化布局已完成。8年前，恒大开始实行多元化发展战略，在文化旅游、能源、生产、身体健康、慢消、金融等多个领域展开尝试。

在2016年，恒大挤压了快消和矿泉水业务，集中于地产和金融涉及领域。恒大多元化首先瞄准旅游产业，这也与地产主业密切相关。2011年，恒大之后转入旅游业，开始规划海南海花岛的填海造地工程。

海花岛规划总投资约1600亿，定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地；目前28种业态已全面动工，预计明年开业。有相似恒大的人士称之为，恒大未来无意拆分海花岛分开上市。

许家印透漏，恒大旅游产品并非海花岛一个，实质上主打产品是恒大童世界，这将是可以叫板迪士尼、环球影城的全室内、仅有季节对外开放、世界最大规模的主题公园。恒大健康也与地产涉及，服务于老人，主打产品为恒大道家谷，将沦为环绕医疗、医养、医美、防治、确保、管理于一体的道家养老地，目前早已动工3个。另有设施的国际医院，为恒大道家谷奠下医疗资源基础。恒大金融则是服务社会。

许家印回应，恒大金融决不沦为恒大的融资平台。目前恒大已入股、有限公司了银行、保险、互联网金融。2017年金融集团的目标是要构建入股、有限公司银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融仅有牌照。

许家印特别强调，要把金融集团的风险掌控放到第一位。恒大人寿的万能险占比过低，未来将调整产品结构，把风险保障型和长年储蓄型原保险费占到比提上去，现在恒大内部拒绝恒大人寿原保险费收益不高于50%，力争构建60%，低于保监会拒绝保险公司原保险费占到比不得高于30%的比例。许家印认为，恒大的服务业是环绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的可观市场需求积极开展。多元化路径具体后，恒大已由原本单一的房地产业发展沦为房地产+服务业，这与万科的城市设施服务商以及保利地产的地产＋涉及多元化有类似之处。

万科高级副总裁谭华杰指出，与传统的房地产业务有所不同，房企的多元化创意业务广泛面对从0到1的拓展，必须的仍然是执行力文化，而更加多是试错，但企业发展和试错风险之间不存在着天然的对立，无法两全。中信建投研报也认为，相比之前几年大量房企投身于各类跨界领域，今年以来龙头企业转型更加谨慎。房企转型之路并非一蹴而就，有可能必须长时间的试错和调整，只有充足的资金实力才能为多元化扩展建构更加多空间。

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